O estudo do Fipe-Zap ( Fonte: http://rexperts.com.br/valorizacao-dos-imoveis-brasil-fipe-zap/) que identificou o índice de valorização dos imóveis pode dar um nó em tudo aquilo que você sempre acreditou...
A real valorização dos imóveis em 36 anos foi de aproximadamente 53,38%, ou seja, de 1,23% ao ano! Essa é uma conta simples (mas não tão simples quanto dividir 53% por 36 anos! Essa conta não é correta, leia mais sobre conceitos básicos de finanças).
Os preços dos imóveis vão subir ou cair? Pergunta esta difícil de ser respondida, porém, vamos analisar um padrão de comportamento por períodos:
· 1979-1984 Queda: durante esses anos, os imóveis apresentaram desvalorização em relação ao índice de inflação (IPCA);
· 1985-1986 Alta: por algum motivo, houve uma explosão nos preços, que subiram do índice 61,92 para 186,96 (significa que os imóveis se valorizaram mais de 3 vezes);
· 1987-1990 Queda: após o aumento repentino, a bolha estourou… Os imóveis foram se desvalorizando e chegaram a custar perto de 20% dos preços do pico (dez/1986).
· 1991-2000 Estável: na década de 90 os preços permaneceram estáveis e andaram de lado, acompanhando a inflação do período;
· 2000-2004 Queda: houve desvalorização dos imóveis neste período;
· 2005-2014 Alta: este é o único período de que as pessoas comentam, nestes 10 anos os imóveis voltaram a ter uma valorização real de quase 3 vezes!
Em 2015 registrou-se uma leve queda. Pensando numa evidência cíclica, estaríamos então no período de oportunidades?
Mas, o que me motivou a escrever sobre o tema e buscar informações sobre a real valorização dos imóveis (valorização acima da inflação) foi justamente a possibilidade de investimento e valorização para os próximos 20 anos. Daí surgiu outra dúvida, comprar uma casa ou um apartamento?
Contas que a maioria das pessoas nunca fazem...
Avaliando o mercado imobiliário na capital mineira e algumas regiões do interior de Minas Gerais, conseguimos identificar um padrão de imóveis oferecidos por incorporadoras para a classe média com o seguinte perfil:
* Na capital: Apartamentos de 66 m2 a 90 m2 de 2 e 3 quartos, com propostas de lazer e segurança numa determinada faixa de preço e condições de financiamento. Faixa de preço de R$ 250 mil a R$ 350 mil. Condomínio de R$ 250,00 a R$ 400,00.
*No interior: Casas de até 150 m2 de 2 e 3 quartos. Faixa de preço de R$ 250 mil a R$ 350 mil.
Tendo como referência e equivalência dos preços, bem estar, localização e o estudo sobre a real valorização dos imóveis, qual seria o melhor investimento?
Apartamento
Valor: R$ 250 mil
Valorização real: 1,23%
Condomínio: R$ 250,00 reajustado anualmente pelo teto mínimo da inflação de 4,5%/ano.
Período: 20 anos
Valor corrigido imóvel: R$ 317.774,18
Valor corrigido e pago de condomínio em 20 anos: R$ 97.697,19
Casa
Valor de R$ 250 mil
Valorização real: 1,23%
Período: 20 anos
Valor corrigido do imóvel: R$ 317.774,18
No caso da opção de compra do apartamento, o condomínio é um item que deve ser avaliado e colocado na ponta do lápis, pois o mesmo terá consumido parte da valorização do imóvel neste período.
Tendo em vista a valorização real do imóvel e o gasto com o condomínio neste período, a análise mais simplória nos remeteria ao preço de mercado para a época de R$ 415.471,37 (quatrocentos e quinze mil quatrocentos e setenta e um Reais). Valor este resultado da soma do valor corrigido mais o valor pago em condomínio. Porém, ao não se considerar o valor pago do condomínio no período, vendendo o imóvel pela valorização real apurada é como se o imóvel vendido saísse pelo valor de R$ 220.076,99 (duzentos e vinte mil e setenta e seis Reais e noventa e nove centavos).
Neste exemplo, o melhor resultado como investimento seria a compra de uma casa!
Fica a dica!
Texto/Opinião: Emerson Santana.
* Graduado em Ciências Econômicas pela UFSJ – São João Del Rei/MG
* Especialista em Gestão em Finanças pela UFSJ- São João Del Rei/MG
* Especialista em Gestão, Educação e Segurança para o Trânsito - Belo Horizonte/MG
* Consultor Administrativo e Financeiro
* Ministra Cursos de Orçamento Pessoal e Familiar
* Ministra Cursos de Gestão Financeira para MPE's in Company